ماده 147 و ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک: تعیین و تکلیف املاک فاقد سند

ماده 147 و ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک: تعیین و تکلیف املاک فاقد سند

ماده 147 و ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک:

تعیین و تکلیف املاک فاقد سند

ماده 147:

برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تا تاریخ 1370/01/01 بر روی زمین هایی احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده و به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست که این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و پس از تأئید وقوع معامله مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید و اداره ثبت برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد .

ماده 148:

در مورد آن دسته از اراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری ها باشد و ساختمان که در آن احداث شده چنانچه متصرف فعلی احداث کننده ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد دولت و شهردارها مکلفند عرصه را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند و در صورتی که احداث کننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت و شهرداریها عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشد و هیأت مذکور پس از احراز تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه اقدام به صدور رأی و اعلام آن به اداره ثبت می نماید و اداره ثبت نیز برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر می نماید.

چالش نداشتن سند محضری، تعداد قابل توجهی از مالکان انواع ملک شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسکونی را درگیر کرده است. این گروه از مالکان طی این مدت در انتظار اجرای قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای قانون را به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن منوط کرده بودند.به گزارش «دنیای اقتصاد» آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند 25 تیرماه با امضای رییس قوه قضائیه به رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم‌اکنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد همه استان‌ها لازم‌الاجرا عنوان کرده است.

بر اساس آیین‌نامه اجرایی این قانون، در هر یک از ادارات ثبت اسناد و املاک استان‌ها یک دبیرخانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالکان املاک بدون سند تشکیل می‌شود که این دبیرخانه زیرنظر مدیرکل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد کرد.

املاک و اراضی مشمول قانون ماده 147:

املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تقاضای صدور سند مالکیت نماید به شرح زیر می باشد :

  •  1- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

  • 2- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

  • 3- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

املاک و اراضی که مشمول قانون ماده 147 نمی شوند:

اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند عبارتست از :

  • 1- اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.

  • 2- اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.

  • 3- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشد.

  • 4- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.

  • 5- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.

بسیاری از شما هموطنان که املاکتان فاقد سند ششدانگ بود در انتظار به تصویب رسیدن قانون ماده 147 بودید این قانون دوباره آماده ثبت نام شما می باشد . ولی پیش از ثبت نام شما نیاز به تهیه نقشه و بدست آوردن مختصات طول و عرض ملک خود خواهید داشت و نیز تهیه مدارک اولیه مورد نیاز جهت ثبت نام می باشید .

مالکان این نوع املاک در اولین اقدام برای درخواست سند محضری باید اسناد و مدارکی که در اختیار دارند و اثبات می‌کند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاکنون موفق نشده‌اند برای ملکشان سند بگیرند» را از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضا‌نامه الکترونیکی (http://www.sabtemelk.ir ) مراجعه به نقشه بردار دارای مجوز از سازمان ثبت نظام مهندسی، شرکت مهندسین مشاور نقشه برداری و نقشه برداری ملک جهت تهیه نقشه یو تی ام(UTM) و گواهی مختصات ملک ، پس از تهیه نقشه و مدارک ملکی و شخصی با مراجعه به سامانه ثبت ملک خود را ثبت نام می نمایند پس کل مدارک را به واحد ثبتی از طریق پست ارسال نمایند.
در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌کند و آن را در اختیار کارشناس منتخب قرار می‌دهد. کارشناس با اعزام به محل ملک حداکثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارک تحویلی را با وضعیت فعلی ملک تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورتجلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و مساحت ملک» متن صورتجلسه را به امضای 4 نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدور سند می‌رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد. در آخرین مرحله، گزارش کارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالکیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیات را در روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی کند و اگر اعتراض به رای (شخصی که مدعی شود او مالک است) وجود نداشت، دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالکیت کند.

هدف از تصويب قانون

پس از بررسي و کنکاش در تاريخچه و علت تصويب قانون مصوب سال 1365 و تمديد و انجام اصلاحات مکرر در آن، هدف از تصويب اين قانون را به طور عمده مي توان موارد زير برشمرد:

ماده 147 اصلاحي:

تعيين وضع ثبتي اعيان املاکي که اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 بر روي زمين هايي ايجاد نموده اند که به واسطه موانع قانوني، تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است و همچنين تعيين وضع ثبتي اراضي کشاورزي و نسق زراعتي و باغ ها، اعم از شهري و غيرشهري و اراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن که اولاً، اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 خريداري کرده اند و مورد بهره برداري متصرفان مي باشد و ثانياً، به واسطه موانع قـانـونـي، تـنـظـيـم سـند يا صدور سند مالکيت براي آنها ميسر نبوده است.

تفاوت اعياني احداثي بر روي زمـيـن هـا با اراضي کشاورزي و باغ ها در اين است که در اعياني امـلاک نـکـتـه مورد توجه و ملاک، ايجاد اعياني پيش از اول فـرورديـن 1370 مـي بـاشد و تاريخ معامله مورد نظر نيست. هدف از اتخاذ اين تدبير نيز آن بوده که وضع ثبتي اعيان املاکي که تا تاريخ اول فروردين 1370 ايجاد شده اند و به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها امکان پذير نبوده است، روشن شود؛ در حالي که در مورد اراضي کشاورزي و باغ ها ملاک عمل انجام معامله تا تاريخ اول فروردين 1370 مي باشد و نيز بهره برداري متصرف مورد نظر است.

پس به طور خلاصه مي توان گفت که در مورد اعياني احداثي بر روي زمين ها، آنچه تعيين کننده است، احداث اعياني تا پيش از تاريخ اول فــــرورديـــن 1370 مـــي بـــاشـــد؛ امـــا درخصوص اراضي زراعي و باغ ها، خريداري و بهره برداري از آنها تا پيش از تاريخ اول فروردين 1370 مورد نظر است. بنابراين در هر دو مورد، تصرف مـلاک عمل است که به شرح زير تعيين تکليف مي شود:

1-در صـورتي که بين مالک و مـتصرف توافق وجود داشته باشد، رئيس ثبت دستور ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف پس از کارشناسي کارشناسان ثبت صادر مي نمايد. (بند يک ماده 147)

2-تعيين تکليف انتقال هاي رسمي و عادي که به نحو مشاع صورت گرفته اند؛ اما تصرف به صورت مفروز است و ساير مالکان تصرفات متصرف را تأييد مي کنند. در اين صورت نيز رئيس ثبت دستور صدور سند مالکيت را صادر مي کند. (بند 2 ماده 147)

3-تعيين تکليف املاکي که مالکان عرصه و اعيان از يکديگر جدا بوده و در مورد مطالعه، بيشتر اعيان ملک نظير مازندران مي باشد. (بند 3 ماده 147)

4-تعيين وضعيت ثبتي املاکي که متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد. (بند 4 ماده 147)

5-تعيين وضعيت ثبتي املاکي که در مورد تصرف متصرفان آنها اختلاف وجود دارد. (بند 5 ماده 147)

6-مواردي که متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد. (بند 6 ماده 147)

بندهاي شش گانه بالا درخصوص اقدام قانوني براي هر کدام از شرايط اجراي خود مي باشند. به جز بندهاي اول و دوم، به موضوع ديگر بندها با ارجاع رئيس ثبت به هيئت ماده 2 (ماده 148) اصلاحي در هيئت حل اختلاف آن قانون رسيدگي مي شود.

ماده 148 اصلاحي:

در هر حوزه ثبتي هيئت يا هيئت هايي به عنوان هيئت حل اختلاف در ثبت تشکيل مي شود. در اين بخش به اجمال به وظايف اين هيئت اشاره مي  گردد:

1-هيئت  حل اختلاف مکلف است ظرف 3 سال از تاريخ ارجاع پرونده، رأي خود را صادر نمايد. (تبصره يک)

2-در صورتي که اعيان به صورت کلي يا جزئي در اراضي موقوفه احداث شده باشد، با تعيين اجرت زمين نسبت به دستور صدور سند مالکيت به صورت جزئي و يا کلي اقدام مي  کند. (تبصره 2)

3-تعيين تکليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداري (تبصره 3)

4-تعيين تکليف نسبت به املاکي که سابقه ثبت ندارند و متقاضي به عنوان مالک متصرف است. (تبصره 4 ماده)

5-اگر ملک در جريان ثبت بوده و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، مطابق تبصره 4 ماده 148 اقدام مي شود. (تبصره 5)

6-در صورتي که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده باشد، بايد مطابق اين قانون با رأي هيئت، سند مالکيت به نام متصرف صادر گردد. (تبصره 6)

7-رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه مستلزم رعايت تشريفات آيين نامه استملاک اتباع خارجه در ايران است. (تبصره 7)

8-چنانچه در زمان رسيدگي معلوم شود که ملک جزو حوزه ثبتي ديگري است. (تبصره 8)

بنابراين، هدف از تصويب اين قانون و قوانين قبلي پذيرفتن واقعيت هاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تکليف وضعيت انبوهي از خانه هاي مسکوني، باغ ها، نسق زراعي و اراضي خارج از محدوده شهرهاست که فاقد سند رسمي بوده و يا باوجود داشتن تصرفات مفروزي، سند مشاعي داشته اند.باوجود آن که اين قبيل مالکان، در ملک خريداري شده مبالغي را هزينه نموده و آن را مورد بهره برداري هم قرار داده بودند؛ اما در عمل نمي توانستند از تمام مزاياي مالکيت خود استفاده کنند؛ چراکه قانون يا آنها را مالک نمي شناخت و يا تصرفات مفروزي آنان را تأييد نمي کرد.

محاسن قانون:

از جمله محاسن این قانون می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- سهل و آسان شدن تثبیت مالکیت برای اشخاص حقیقی و حقوقی براساس این قانون  ‌

2- جلوگیری از طرح اختلافات در محاکم (قضازدایی)

3- تبدیل اسناد عادی و مشاعی به مفروزی که با حدود معین صادر می شود. به تبع این اقدام افراد می توانند برای رفع نیاز از تسهیلات سند مالکیت استفاده کنند.

4- تثبیت مالکیت دولت و صدور سند با حدود مندرج در آن برای ساختمان های  ارگان های دولتی که این امر خود به خود موجب مصون ماندن اموال دولتی از تعارض و تجاوز اشخاص می  شود.

5- صدور سند مالکیت برای اشخاص کم درآمد که در ساختمان های کوچک مقیاس در مناطق فقیرنشین شهرها سکونت دارند و براساس قانون و مقررات جاری پیچیده ثبتی، صدور سند برای آنها مقدور نبود.

6- افزایش میزان اسناد مالکیت صادر شده در طول اجرای این قانون و به تبع آن بالا رفتن درآمد سازمان ثبت به چندین برابر که از محل این درآمد اداره های ثبت دارای تجهیزات و ساختمان مناسب شده اند.

7- تـنـظـیـــم ســنـــد بــرای متصرفان اراضی دولتی در دفاتر اسناد رسمی بدون استعلام از مراجع دیگر برای نخستین بار در طول اجرای این قانون که اقدام بسیار پسندیده ای بود و تسهیلات فراوانی را برای مردم ایجاد نمود.با عنایت به بررسی اجمالی در طول اجرای قانون، گرچه 5 درصد مشکلات برای ادارات از قبل تعارض و ابطال آرا به وجود آمده؛ اما 95 درصد مشکلات ثبتی مردم را حل نموده است.

معایب قانون:

این قانون باوجود مزایای برشمرده شده، دارای معایبی نیز می باشد که به این شرح هستند:

1- در مورد تعیین حدود باقی مانده چنانچه متقاضی، مالک مشاعی باشد و نتواند سایر مالکان مشاعی را به منظور تعیین حدود باقی مانده و امضای صورت مجلس مذکور حاضر نماید، به دلیل عدم حضور سایر مالکان، تعیین سهام و یا حدود باقی مانده مقدور نمی گردد و این امر باعث عدم انجام خواسته مالک مشاعی می شود که با روح قانون هم مغایرت دارد.

2- قید تاریخ “پیش از اول فروردین ماه 1370” برای احداث اعیانی و خرید اراضی مزروعی و باغ ها در اسناد عادی موجب شده بود که خریدار (متقاضی صدور سند مالکیت) و فروشنده (مالک اولیه) نسبت به قید تاریخ غیرواقعی به منظور استفاده از قانون و در نتیجه جعل تاریخ اقدام نمایند.

3- عدم تعیین هزینه کارشناسی معقول و منطقی برای کـارشـنـاس و نـقـشـه بـردار (آن گونه که تعرفه کانون کارشناسان معین می کند) و سایر هزینه های مربوط به آن موجب شده است که کارشناس با دلسردی و بدون داشتن حس مسئولیت اقدام به کارشناسی نماید و این موضوع گاه باعث می شد که به دلیل عدم دقت وی، موجبات صدور سند معارض فراهم آید.

4- تعیین افراد غیرمتخصص به عنوان اعضای هیئت، اعم از عضو ثبتی و قضایی، که حتی در تطبیق گزارش کارشناسی با قولنامه و مدارک ارائه شده و سوابق ثبتی تبحر کافی نداشتند، منجر به صدور آرای ناصحیح می شد که تبعات بعدی را ایجاد می  کرد.

5- عدم احصا و تعیین موانع قانونی مندرج در قانون (به واسطه موانع قانونی) که باید به ریز معین شود.

6- مغایرت بند 4 ماده یک قانون؛ در صورتی که متصرف نمی توانست سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید، هیئت موضوع ماده 2 با رعایت تمامی جوانب به موضوع رسیدگی می کرد و اگر توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض بود، این موضوع باب صدور آرای متناقض را فراهم می نمود که به نظر با روح قانون تطبیق نمی کند.

7- در صدور آرا، هیئت ها در استان ها به طور یکسان عمل نمی  کنند. به عنوان مثال، در اراضی زراعی و مالکیت مشاعی اراضی شهرها کسر معادل در پاسخ استعلام از مالک اولیه (فروشنده) مراتب در سوابق ثبتی منعکس نشده و باعث سوءاستفاده می گردید.